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万科杭州“新掌门”突然爆发
一月个横扫5块土地
2015年09月29日 09:24:46     浙江在线新闻网站

  补位刘肖成为杭州万科新掌门,36岁的李嵬迎来职业生涯晋级的同时,也面临着前所未有的挑战。

  2015年初,万科北京区域负责人毛大庆离职创业,刘肖北上补缺,李嵬从宁波区域负责人调入杭州补位刘肖。刘肖治下的靓丽销售业绩,让这位从三线城市初入重点区域公司担纲掌门人的年轻管理者面临巨大挑战,自2015年1月入主杭州公司,从外界来看,李嵬一直处在蛰伏状态。

  入主杭州的前8个月,李嵬在拿地扩张层面表现谨慎,界面新闻记者了解到,在这期间,李嵬领导下的杭州万科曾9次参与土地竞拍,但其中6次仅是观摩,并未报价。

  到2015年9月,上任杭州公司掌门人的第9个月,李嵬突然爆发。杭州万科在这一个月内横扫杭州土地市场,连拿5块土地。从9月11日开始,万科陆续斩获杭州文晖、彭埠、未来科技城、良渚和萧山地块,总体量达42.8万平方米。其中,文晖和彭埠宅地的溢价率分为36%和26%,如此高的溢价率在杭州万科的拿地记录里并不多见。

  一位熟悉杭州万科的业内人士对界面新闻记者称,刘肖入主杭州的第一年,带领杭州万科销售额首次冲破百亿大关至103亿元,杭州成为万科内部继北京、上海、广州、深圳四个一线城市之后第5个破百亿的城市。杭州万科也成为杭州市场,继本土品牌房企绿城、滨江之后,第3家年度销售超过百亿的房企。2014年,这个数字上升为160亿元。

  “这对李嵬来说,压力非常大。”这位业内人士称,保持百亿规模,是李嵬继任后面临的第一个挑战,补仓土地储备是必须做的事,不惜高溢价打破惯例拿地背后是规模指标的压力。

  和刘肖一样,李嵬也是1979年出生,属于万科的“少壮派”,在公司内部备受器重。李嵬于2001年加入万科,历任万科天津地产营销管理中心经理、万科集团投融资与营销管理部助理总经理。自2012年初开始担任宁波万科总经理,其在政府公关层面的能力有着鲜有的优秀口碑。

  从宁波进入杭州,李嵬接手的是刘肖治理下连续两年业绩爆发性增长的重点城市区域公司,保持杭州万科的销售规模,是他绕不过去的业绩压力。而2015年,郁亮在内部提出的不重销售额,注重考核区域公司回报增长、盈利增长、组织效率提高指标的新要求,又给李嵬提出新的难题,杭州万科虽然业绩规模靓丽,但是利润率一直是短板。

  据公开数据显示,杭州万科2014年的销售额在万科集团所有城市公司中排在第3位,但利润率却并不理想,当年度万科区域公司第一名上海万科利润率为18.9%,杭州万科仅为11.8%。

  据杭州万科内部人士透露,李嵬赴任杭州后,对利润率、回款率提出了很高的要求。为了节约营销成本,杭州万科甚至在多数项目中停止与中介的合作。此外,李嵬要求杭州万科严格区分土地属性,对于部分项目,并不要求首开去化率,却要保证利润率。对于杭州万科的发展状态,李嵬提出“必须立常志”,放缓规模增长、提升利润。

  李嵬进入杭州获得的第一个成功是回款速度提升。2015年8月,杭州万科回款突破百亿,按照李嵬在公司内部的要求,接下来公司要做的最重要的两件事,“一是拿地,规模必须要保持。”另外一件就是“提升利润率”。9月,杭州万科新增5个项目,保证了保持规模的前提。

  不过,若要快速提升利润率并不容易。杭州市场竞争激烈,李嵬必须要在规模增长和利润提升两者之间寻求到最佳平衡点。从杭州万科新补仓地块的特点可以看出,李嵬除了节约成本之外,还在寻求改善区域产品结构,寄望增加高端产品提升利润比率。

  以新买入的文晖宅地为例,万科在拿地后即表示这个地块将定位为高端改善项目。不过,目前在文晖宅地周边,往郊区外围方向的在售住宅项目当前的成交均价也仅有2万元/平方米。而万科想要对标的项目,则是该地块而靠市区方向的九龙仓君玺,该项目当前销售均价约为41701元/平方米。

  不有不愿具名的杭州业内人士称,高端一直都不是万科的强项,增加高端项目比例将极大挑战李嵬带领的杭州万科团队的操盘能力。刘肖在杭州创造了辉煌,成功进京,给李嵬留下了极难超越的业绩高点,一如刘接手的北京万科。规模、利润、转型,多重挑战之下,万科新一代“少壮派”能否创出一片新天地?

来源: 界面  作者: 记者 庞一涛  编辑: 郭林
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